土地購入の流れ

金融機関へ仮審査申込み
土地の申込み
仮審査回答
不動産売買契約
本審査申込み→本審査回答
繋ぎ融資申込み
不動産売買代金決済→着手金融資実行→土地所有権移転登記
土地の表示登記・保存登記
土地建物の抵当権設定

という流れになります。たくさんあってもう凹んでいませんか?
では一つ一つ解説していきます。

金融機関へ仮審査申込み

住宅ローンを借りる金融機関が決定しているという前提でお話しします。

お客様とのヒアリングから借入総額をファイナンシャルプランで掲示させて頂き

ギリギリの最高借入額を決め打ちして金融機関へ仮のお金を借りられるかの審査をします。ここで注意して頂きたいのは最高借入額を借りるわけではないということです。

勿論、適正な借入額を実際は融資して頂くのですが仮審査時点では適正より多めにしておき、もし最終的に100万円増額になってしまったなど現段階では未確定な部分が残りますので、仮審査では余裕を持った最高借入額を審査します。

土地の申込み

土地探しは難航することがあります。探し方はここでは割愛しますが

まず買付証明書（不動産購入申込書、買付申込書等）を提出します。

良い土地があれば不動産会社に購入の意志表示を書面で行います。
買付証明書は契約、引渡しの時期や金額・諸条件などの条件を記入します。
買付証明書は、法的な拘束力はありません。

あくまで土地購入意思を明確にするためのものです。

俗にいうこれが土地を押さえるということです。
「ここは土地の商談中なんですよ」というのはこのことを差します。

金額については資金計画を元に土地予算の範囲内で土地決定し仮押さえします。

仮審査回答

金融機関から「この金額借りることが出来ます」という回答です。
本当に借りることが出来るかは確約されない状態ではありますので注意が必要です。

重要事項説明 不動産売買契約

宅地建物取引士の資格を持った業者が不動産の重要事項説明を事前に行います。

「重要事項」とは、不動産売買にあたり宅建業者が土地買主に説明しなければならない事項を言います。

「不動産売買契約書」の契約内容を確認します。事前に合意に達した事項を契約書の中に盛り込み、売主・買主　双方に契約書を交付します。

収入印紙を貼り、ご署名ご捺印をしていただき、買主様が売主様に手付金を支払い、その場で司法書士の先生にも手続き代金を支払います。

本審査申込み→本審査回答

実際の住宅ローンのお申込みは、不動産売買契約成立後となり土地・建物・仕様が決定している状態となります。不動産の申込み及び契約の段階で非常にタイトなスケジュールで打ち合わせ決定しないと土地決済に間に合わない事態になりますので担当者とよく確認しておきましょう。

つなぎ融資申込み

つなぎ融資とはなんでしょうか?　実は住宅ローンは完成時にしか融資してくれません。
これでは土地決済が事前にあるのにどうなっているの? ということになりますが
つなぎ融資とは「完成より事前に金融機関がお金を融資してくれること」なのです。
つまりつなぎ融資で不動産屋さんにお金を支払うことになります。
ちなみに手付金はご自分の資金からお支払頂くパターンが多いです。

不動産売買代金決済→着手金融資実行→土地所有権移転登記

不動産屋さんへの土地代金の支払い決済は金融機関と建築会社でしっかり調整しておきます。決済金の流れとして土地代金は金融機関から当日にお施主様(買主)の通帳へ直接振り込まれますので、不動産屋さんにお施主様が支払う必要があります。司法書士さんも同行されて融資実行と土地の所有者が同時に施主様になるように土地の登記をします。

登記とは、所在・面積・所有者・担保の有無（抵当権）等の権利関係をひとつひとつの土地や建物ごとに第三者に分かるように表示(公示)することです。 税金の徴収にも使われますが、法的にその不動産の権利を主張することができます。

注文住宅を新築した際に、所有権保存登記をすることで、その建物の所有者が施主様であることを明示します。

既に所有権の登記がされている土地不動産について、売主から買主に所有権が移ったことを明確にする手続きを登記といいます。

土地の表示(表題)登記・保存登記

所在や地番、地目、地積などが登記されます。
建物については所在、家屋番号、種類、構造などが登記されます。

土地建物の抵当権設定

金融機関が担保権を設定し、ローンが返済されない事態に備えて、金融機関が確実にローン回収できるように設定する際に行う登記のことです。

ライフプランの重要性

資金計画は各ご家族様々であり、単純に年収の5倍が総資金額で良いとか、年間負担率(年間の住居費の支払い額)が年収の35％～20％が良いという指標は参考程度ならば良いですが、実際のリアルな新築の支払いを含めたライフプランシミュレーションは安心感が違います。

生活費　お子様の教育費　車の買い替え　ご夫婦の老後　保険金額等を全て考慮しながら安全に賢く進めていきましょう。

ご自分の安心安全な新築の支払総予算額はいくらなのか?　この金額からプラス200万円までは支払いは大丈夫だけど、それ以上は駄目ということを把握するのが一番の目的です。

予算の把握の仕方

例えばスーパーにカレーライスの食材を買いに行くとして、予算が2000円だとします。

野菜とカレールーを買って、お肉買ってつり銭があれば食後のプリンまで買うなど予算にあう工夫をすると思います。それが何を買うか事前に決まっていない、スーパーに行って美味しそうなのを見て買うとすると、とても2000円の予算に収まるはずがありません。

新築もほぼ同じ話しだと思われて結構です。

ライフプランのところでお話しさせて頂いた通り、身の丈に合った支払予算総額の把握が一番重要なのです。

何も知らずにまずは土地からだと、ライフプランを立てずに土地探しをするのは何も計画していないスーパーへの買い物するのと同じで予算オーバーに必ずなります。

予算が3500万円だとしましょう。

極端な例として

Aタイプ
大阪駅に徒歩3分の土地が2000万円で即決契約して
諸経費が500万円必ずかかるので、新築予算は残り1000万円で15坪　合計3500万円

Bタイプ
都会よりちょっとだけ離れたところにある土地を熟考して決めて1000万円
諸経費が500万円　新築は30坪で2000万円　合計3500万円

さて皆さんAとBではどちらが良いでしょうか? 勿論Bタイプですよね?

最初皆さんリアルな金額は理解できないので各項目の「目安金額の設定」が重要になります。諸経費はそこまで変わらない、建物は35坪にすると予算オーバーだから30坪にしないといけないなとか、35坪は必ずいるから土地を安くしないと総額オーバーするよね、などの「目安」が必要なのです。各予算のバランスと総額を一致させる計画と実行が肝になります。

住宅ローン・土地・建物との関係とタイミング

①事前審査の金額に余裕をもっておく。

②FPに従い総予算額をしっかり把握し、土地代・本体・付帯工事・諸経費・外構・地盤改良費を相談しながら把握する。

③土地代の目安金額とエリアを考えながら土地探し。良い土地があれば申込みし予算内の建物をプランしてみる。建築の大きさ・仕様・金額を決めて建築確認申請を出す。

④金融機関の本審査とつなぎ融資日、不動産の土地決済日と役所に出す確認申請がおりる日(金融機関によっては後日提出もOKのところもある)を調整し、建築会社と相談しながらスケジューリングします。