家づくりで土地を探していると、よく見かける言葉の「旗竿地」。
旗のような形をしている旗竿地は、特に都市部の人気な土地で売り出されています。

 

一方で、検索すると、「旗竿地　後悔」や「トラブル」、「売れない」など、キーワード候補が出てきます。

 

では、「旗竿地」とは、一体どういう土地なのか。本当に後悔する売れない土地なのでしょうか？

 

今回は、メリット・デメリットも含めて、旗竿地の購入時や建築時に気をつけるべき点や売却時のコツまで、旗竿地について徹底的に解説していきます。

＜この記事でわかること＞

• 旗竿地とは
• 旗竿地のメリット・デメリット
• 旗竿地を購入する時の注意点
• 高く売却できる旗竿地の特徴
• 旗竿地で家を建てる際のポイント

旗竿地とは、竿のついた旗のような形をしている土地です。
道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥にまとまった敷地があるのが特徴です。
敷地延長（敷延）や路地状敷地などと呼ばれることもあります。

 

四角形に整えられ平らになっている土地を「整形地」といいますが、
旗竿地は「不整形地」と呼ばれる土地に分類されます。

まずは、旗竿地のメリットについてご紹介します。

1.価格相場が約2〜3割安い

旗竿地の一番のメリットは、価格が一般的な整形地よりも価格相場が安い傾向にあることです。
旗竿地は特殊な形状をしている為、周辺の土地と比較して2～3割程度安く購入できる可能性があります。

 

同じエリアでも自分が検討していた値段よりも安く購入することができるので、
建物に予算を回すことができたり、全体の予算を抑えることもできます。

 

2.道路から離れているので静かな暮らしができる

道路から奥まった敷地のため、車や通行人が家のすぐ前を通ることがなく、静かに暮らせます。

 

道路を走る車の騒音や排気ガスだけでなく、通行人の視線などを気にせずに暮らせるため、プライバシーの観点でも良いですね。

 

また、玄関を出てすぐに道路がないというのは、飛び出しの危険が少ないため、
子育て世帯にとっても、より安心して暮らせることにつながります。

 

3.路地部分を活かした家づくりができる

路地状部分を持つ旗竿地の形状は、敷地入口から玄関までの距離が長いです。

 

そのため、デザイン次第では緑で埋め尽くされた
アプローチや、隠れ家のような雰囲気づくりなど、
個性的な家づくりを楽しむこともできます。

 

また、旗竿地の場合、路地部分を駐車スペースとして使えるため、
奥の敷地部分をフルに活用したプランニングが可能です。

 

4.整形地よりも延べ床面積を広く取れる可能性がある

建築基準法では、敷地面積に対する居住面積が、建ぺい率と容積率で定められています。
旗竿地は、路地状部分の面積も敷地面積です。

 

40坪の旗竿地で有効宅地部分の面積が30坪、路地状部分の10坪の場合、建ぺい率50%で試算すると、
40坪×50%=20坪となります。つまり、有効宅地部分30坪の66%の20坪が居住面積です。

 

仮に同じ金額で30坪の整形地を購入した場合は、30坪の50%の15坪が居住面積です。

 

旗竿地ゆえに、同じ予算でも確保できる居住面積が広くなることがあります。
ただし、日照権などの問題で別の制限がかかるケースもあります。

次に旗竿地のデメリットについて紹介します。
主なデメリットは下記4つが挙げられます。

1.有効活用できないと土地に無駄なスペースが生じることも

路地部分を駐車スペースとして活用する場合は良いのですが、
そうでない場合、活用法に悩み、無駄なスペ―スになってしまうことがあります。

 

また、路地に十分な広さがあれば、路地部分を活かして縦列駐車で
２台分の駐車スペースが取れることもあり、この場合は大きなメリットになります。

 

しかし、路地の形状や車のサイズよって駐車場として使いにくくデメリットになる場合があります。
普通車でも1.8mの幅があるためので、路地の幅が2mほどであれば駐車はできても乗り降りが難しいでしょう。

 

2.外構工事や再建築時に建築費用や解体費用が高くなることがある

旗竿地は整形地より工事費用が高額になる可能性があります。
旗竿地の間口部分や路地部分が狭いと、工事車両の乗り入れや大型什器の搬出入などが難しくなります。

 

その結果、職人の数を増やしたり、工期が伸びやすく、建築コストが余分にかかったりします。

 

また、同じ広さの整形地と比べると、外構（塀など）が長くなります。
塀や境界が既にある場合は問題ないのですが、新たに造作する場合、外構工事費が高くなりがちです。

 

また、竿部分は案外広いので、駐車スペースにするためにコンクリートを敷くだけでもかなりの金額が必要です。

 

3.日当たりや風通しが悪い

旗竿地は周囲を建物に囲まれているため、1階部分の日当たりや風通しが悪くなりやすいです。
風通しが悪いと、湿気などがこもりやすいため家の劣化が進みます。
さらに、日当たりが悪いと、1年中電気をつける必要があるケースもあります。

 

4.近隣との騒音トラブルや類焼リスクがある

旗竿地では、有効宅地部分のほとんどが建築面積になることが多いです。
そのため、敷地の外周ぎりぎりいっぱいに家が建つことが多いです。

 

その結果、近隣の建物との距離が近くなるため、生活音などの騒音対策や死角を補う防犯対策が重要です。

 

また、旗竿地は道幅が狭いので、工事の騒音やトラックの往来で周囲に迷惑をかけることが多いです。
そのため、建築中や解体工事中に、近隣の方とトラブルに発展することもあります。

 

さらに、周囲を建物に囲まれていると、近隣で火災が発生した時に類焼のリスクが高くなります。
住宅密集地の場合は、隣の建物との距離が近いため、さらにリスクは上がります。
旗竿地に建てる建物は、耐火性の高い外壁を選ぶことが大切です。

前章でご紹介した旗竿地のデメリットは、工夫すればメリットに変えることが可能です。
おすすめのアイデアを3つ紹介します。さっそく確認し、参考にしてみてください！

1.三階建てにして床面積を増やす

敷地が狭いときには、3階建てにして延べ床面積を増やすこともおすすめです。
ただし、容積率が低い土地は三階建てを建てられない可能性があるため、
3階建てや狭小住宅に詳しいハウスメーカーや工務店に相談しましょう。

2,吹き抜けを作って採光しやすくする

周囲を住宅に囲まれて採光が難しいときは、お家の中に吹き抜けを作り、
天井から日光が入りやすくするのもおすすめです。
吹き抜けがあると住宅に開放感が生まれるので、お家が小さくても閉塞感を感じにくくなります。

 

3.二階部分にリビングルームを作る

生活音が気になる場合は、二階にリビングやLDKを作ることで
隣家と生活の拠点となる階を変えれば、生活音を気にせずに過ごせるかもしれません。

 

また、採光の面でも、一階よりも二階のほうが明るくなるため、吹き抜けリビングにするのもおすすめです。

1.接道義務を満たしているか

旗竿地は、そもそも接道義務を満たしていないこともあるのが注意点です。
建築基準法では、建物の敷地について「幅員が4m以上ある道路に、
敷地の間口が2m以上接していなければならない」という規制を定めています。

 

間口は2m以上接しているかつ、路地状の部分の幅員も2m以上確保されていることが必要です。
路地状の部分の幅員が2m以上確保されていなければ、建物を建てることができないことになります。

 

旗竿地の間口が接している道路の幅員が4m未満の場合、土地の再建築を行うにはセットバックが必要です。
セットバックを行った土地については、塀や門の設置や、駐車場にするなどの私的な利用ができなくなります。 注意が必要のため、セットバックの要不要の判断については、不動産会社に相談するとよいでしょう。

 

セットバックとは

敷地を境界から後退させること。
接道義務規定を満たすためには、土地の面している
道路の中心線から2mを確保して敷地を後退させる必要がある。

 

2.条例の建築制限を満たしているか

建築基準法とは別に、地域や自治体ごとに建築を規制する条例が定められている場合があります。
主に、通路部分の長さについて制限を設けたものです。
条例に違反してしまった場合は、接道義務を満たしている旗竿地であっても建て替えができません。
規制内容は地域や自治体によって異なるため、ホームページや窓口などで確認してみましょう。

 

3.路地部分の幅と長さについて

路地状部分の間口の幅は、車を保有している方にとって必須のチェックポイントです。
また、奥行きの長さも合わせて確認するようにしましょう。

 

路地状部分を駐車スペースとして活用する場合、間口は3m、奥行きは7m以上あれば普通車1台分の駐車スペースは確保できます。
また同時に、クレーン車などの工事車両が入れるかもチェックしておきたいですね！

 

4.電気と水道の引き込み（ライフライン）状況は？

旗竿地の中には、水道・ガス・電気などのライフラインの工事が完了していないものもあります。
その場合は、ライフラインの工事から行う必要があるため、かえって割高になることがあります。

 

旗竿地を購入する場合は、各種インフラがきちんと揃っているか、そして老朽化していないかを忘れずに確認しましょう。

 

5.土地や隣地の状況は？

旗竿地は四方を囲む形で建造物が建っている場合もあります。
隣り合う敷地にはどのような建物が建っているのか、実際に現地を見に行って確認することも大切です。
隣地が駐車場や空地などでも、旗竿地購入後に建物が建たないとは限りません。
隣地の状況や、どのような条件の土地なのかを確認し、購入を検討するとよいでしょう。

 

6.建築時の費用について

土地の購入価格が安くても、建築費用がかさんでしまうと結局予算オーバーとなってしまうことがあります。
購入する旗竿地の条件から、どのような追加費用がかかりそうかを事前に確認することが大切です。
複数の会社に見積依頼などをし、比較して検討できるとよいでしょう。

 

7.購入後の土地の売買について

旗竿地は、一般的には整形地よりも売れにくい土地です。
将来的に売却する予定がある方は、売れる旗竿地かどうかも見極めましょう。
売れる旗竿地の特徴は次の章を参考にしてみてください！

旗竿地の中にも、売れる旗竿地、売れない旗竿地があります。
それぞれどのような特徴をもつ旗竿地なのかご説明致します。

高く「売れる」旗竿地の特徴

比較的売りやすい旗竿地には、たとえば、以下のような特徴が挙げられます。

• 竿部分の間口が広い
• 工事用の重機や車両が敷地に進入できる
• 日当たりがいい・風通しがいい
• プライバシー保護や防犯対策がされている

建築制限などを受けづらい立地となっていたり、設計に工夫を凝らした生活しやすい建物があったり、
旗竿地のデメリットを払しょくできる場合には、買い取り手が現れやすいでしょう。

 

高く「売れない」旗竿地の特徴

一方、売りにくい旗竿地は、竿部分が狭かったり、建築制限を受けたりなど、
旗竿地のデメリットを払しょくできない特徴を備えているものです。

• 接道義務を満たしていない
• 竿部分の間口が狭い
• 間口に対して竿部分の奥行が長すぎる
• 間口が私道に面している

このような旗竿地は再建築不可であり、土地を取得しても活用ができないため、売却が非常に難しいです。

工事前からしっかりとご近所に配慮する

どんな土地に住宅を建てる場合でも、ご近所には配慮する必要があります。
工事が始まると騒音だけでなく、出入りする工事車両が増えたり、
工事中のにおいやホコリなどで迷惑をかけたりすることもあります。

 

特に旗竿地は隣家との距離が近くなりがちなため、通常以上に迷惑をかける可能性が増えます。
また竿の部分が狭いときは資材の運搬回数も増えるので、工事が長引き、さらに迷惑になるかもしれません。
工事が始まる前から何度か足を運び、ご近所に挨拶をして理解を求めるようにするのがよいでしょう。

旗竿地での家の建築実績があるハウスメーカー・工務店に依頼する

旗竿地は特殊な形のため、旗竿地の工事経験が乏しいハウスメーカーに依頼すると、
工期が極端に長引いたり、費用が割高になったりする可能性があります。
また、旗竿地の特性を活かすアイデアも少ないため、理想の住宅が完成しないかもしれません。

 

旗竿地に注文住宅を建てるときは、建築実績が豊富なハウスメーカーや工務店に依頼しましょう。
旗竿地の特性や旗竿地に住宅を建てるノウハウを知り尽くしているので、
より快適な住宅プランを提案してくれることでしょう。

今回は、旗竿地の特徴やメリット・デメリットから、
旗竿地の購入時や建築時に気をつけるべき点や売却時のコツを紹介しました。

 

旗竿地は、道路に接した細い土地の奥に広い敷地を持つ土地です。
特殊な土地の形ゆえに地価の安さや静かな住環境などのメリットがあり、
路地部分を活かしてさまざまなプランニングが可能となります。

 

また、日当たりや風通しの確保ですが、設計を工夫することで
デメリットを補い、快適な住まいを実現できるでしょう。

 

Kyosyoでは、大阪を中心に旗竿地などの変形地や狭小地を専門に多数のお家を手がけてきました。
旗竿地を含む変形地や狭小地での注文住宅をご検討の際は、お気軽にご相談ください。